Paweł przyszedł do mnie tydzień po podpisaniu umowy kredytowej. "Coś mi nie gra" - powiedział, pokazując dokumenty. Miał rację. W jego umowie było kilka zapisów, które w praktyce oznaczały, że zapłaci bankowi o ponad 80 000 zł więcej niż musiał.
Nie dlatego, że bank go oszukał. Dlatego, że bank mu nie powiedział wszystkiego.
1. RRSO to nie to samo co oprocentowanie
Kiedy widzisz reklamę "oprocentowanie od 6,5%", to tylko część prawdy. Realna Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) uwzględnia prowizje, ubezpieczenia, wycenę nieruchomości i wszystkie inne koszty, których bank nie wyróżnia w nagłówku.
Kredyt z oprocentowaniem 6,5% i prowizją 2% może mieć RRSO 7,8%. Kredyt z oprocentowaniem 7,0% i zerową prowizją może mieć RRSO 7,2%. Który jest tańszy? Ten drugi - mimo wyższego oprocentowania.
Zawsze porównuj RRSO, nie oprocentowanie nominalne. To jedyny wskaźnik, który pokazuje realny koszt kredytu.
2. Ubezpieczenie z banku jest prawie zawsze droższe
Bank zaproponuje Ci "pakiet" - kredyt plus ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości, czasem nawet ubezpieczenie od utraty pracy. Wszystko w jednym, wygodnie.
Problem? Te ubezpieczenia są zazwyczaj 30-60% droższe niż gdybyś kupił je samodzielnie u niezależnego agenta.
Bank ma prawo wymagać ubezpieczenia nieruchomości i ubezpieczenia na życie. Nie ma prawa wymagać, żebyś kupił je właśnie u niego. To się nazywa cross-selling i jest jednym z głównych źródeł zysku banku na kredycie hipotecznym.
Poproś o warunki minimalne - jaką sumę ubezpieczenia i jaki zakres bank akceptuje. Potem porównaj oferty na rynku. Oszczędność? Od 200 do 500 zł rocznie. Przez 30 lat kredytu to 6 000-15 000 zł.
3. Wcześniejsza spłata ma swoje pułapki
Teoretycznie możesz nadpłacić kredyt w dowolnym momencie. Praktycznie - sprawdź umowę.
Niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 3-5 lat. Może to być 1-3% nadpłacanej kwoty. Nadpłacasz 50 000 zł? Prowizja 1 500 zł.
Co ważniejsze - nadpłata może skrócić okres kredytowania lub zmniejszyć ratę. Nie jest oczywiste, co jest lepsze.
Skrócenie okresu oznacza mniej odsetek w sumie. Zmniejszenie raty oznacza niższe obciążenie miesięczne i większy bufor bezpieczeństwa. Dla większości ludzi lepszym wyborem jest zmniejszenie raty - bo daje elastyczność. Zaoszczędzone pieniądze możesz potem zainwestować lub nadpłacić ponownie.
4. Marża jest ważniejsza niż oprocentowanie
Oprocentowanie kredytu to suma dwóch rzeczy - stopy referencyjnej (WIBOR lub WIRON) i marży banku. Stopa referencyjna zmienia się co kilka miesięcy i jest taka sama dla wszystkich. Marża jest stała przez cały okres kredytu i to ją negocjujesz.
Różnica 0,3% w marży na kredycie 400 000 zł na 30 lat to ponad 25 000 zł więcej odsetek. To cena nowego samochodu.
Marża jest negocjowalna. Masz większy wkład własny? Lepsza marża. Masz dochody w jednym banku? Lepsza marża. Masz ofertę z konkurencyjnego banku? Jeszcze lepsza marża. Nigdy nie akceptuj pierwszej propozycji.
5. 20% wkładu własnego to nie jedyna opcja
Bank wymaga minimum 20% wkładu własnego. Ale jest wyjątek - możesz wziąć kredyt z 10% wkładu, jeśli resztę "zabezpieczysz" ubezpieczeniem niskiego wkładu.
Brzmi dobrze? Nie do końca.
Ubezpieczenie niskiego wkładu to dodatkowy koszt - od 0,5% do 1% brakującej kwoty rocznie. Przy kredycie 400 000 zł z 10% wkładem, brakujące 10% to 40 000 zł. Ubezpieczenie: 200-400 zł rocznie, dopóki nie spłacisz do poziomu 20%.
Czasem ma to sens - bo czekanie na uzbieranie pełnych 20% oznacza płacenie czynszu za wynajem. Ale musisz policzyć obie opcje. Nie zakładaj, że "jakoś to będzie".
6. Okres kredytowania wpływa bardziej niż myślisz
Kredyt na 25 lat vs kredyt na 30 lat. Różnica 5 lat brzmi niewiele. Ale w pieniądzach?
Kredyt 400 000 zł na 7,5%:
- 25 lat: rata 2 956 zł, łączny koszt odsetek: 486 800 zł
- 30 lat: rata 2 797 zł, łączny koszt odsetek: 606 920 zł
Różnica w racie: 159 zł miesięcznie. Różnica w odsetkach: 120 120 zł.
Za 159 zł niższą ratę płacisz 120 000 zł więcej. To nie jest dobry deal - chyba że te 159 zł decyduje o tym, czy masz bufor na życie, czy nie.
Moja rada: weź kredyt na dłuższy okres (niższa rata, bezpieczeństwo), ale nadpłacaj regularnie tyle, ile możesz. Masz elastyczność kiedy jest ciężko i oszczędzasz kiedy jest dobrze.
7. Stała stopa to nie to co myślisz
Od kilku lat banki oferują kredyty z "okresowo stałą stopą" - zazwyczaj na 5 lat. Po 5 latach stopa wraca do zmiennej.
To nie jest gwarancja, że przez 5 lat rata się nie zmieni. To gwarancja, że przez 5 lat nie zmieni się oprocentowanie. Ale jeśli masz ratę malejącą, rata się zmienia co miesiąc - nawet przy stałej stopie.
Po upływie 5 lat bank zaproponuje Ci nowe warunki. Możesz negocjować nową stałą stopę lub przejść na zmienną. Ale nie zakładaj, że automatycznie dostaniesz dobrą ofertę - bank liczy na to, że z wygody zostaniesz przy tym co Ci zaproponuje.
Zaznacz sobie w kalendarzu datę końca okresu stałej stopy. Na 3 miesiące przed - zacznij szukać ofert w innych bankach. Możliwość refinansowania to Twoja najpotężniejsza broń negocjacyjna.
Co zrobił Paweł
Paweł nie mógł cofnąć podpisu. Ale zrobił trzy rzeczy:
Pierwsza - zmienił ubezpieczenie z bankowego na indywidualne. Oszczędność: 380 zł rocznie.
Druga - po roku nadpłacił 30 000 zł (bez prowizji, bo minął okres karencji) i wybrał zmniejszenie raty zamiast skrócenia okresu. Niższa rata dała mu oddech finansowy.
Trzecia - zaznaczył w kalendarzu datę końca stałej stopy i obiecał sobie, że 3 miesiące wcześniej sprawdzi oferty.
Te trzy decyzje zaoszczędzą mu ponad 40 000 zł przez cały okres kredytu.
Zanim pójdziesz do banku
Kredyt hipoteczny to prawdopodobnie największa decyzja finansowa w Twoim życiu. Nie podejmuj jej na podstawie reklamy i jednej rozmowy z doradcą bankowym.
Porównaj minimum 3 oferty. Policz RRSO, nie oprocentowanie. Negocjuj marżę. Sprawdź warunki wcześniejszej spłaty. I pamiętaj - doradca w banku pracuje dla banku, nie dla Ciebie.
Jeśli chcesz porozmawiać o tym, jak zabezpieczyć kredyt odpowiednim ubezpieczeniem, jak zaplanować nadpłaty i jak wpisać kredyt w długoterminowy plan finansowy - skontaktuj się ze mną. Nie sprzedaję kredytów. Pomagam podejmować lepsze decyzje.